相続

【相続・解約】⑦不動産の相続

2020年12月18日

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今回は不動産の相続について書きます。


不動産とはご存知の通り、所有する『家』や『土地』のことです。
故人の名義のまま放置をせずに、
できるだけ早めに名義変更をしましょう


こえつ
ちなみに名義変更することを
登記(とうき)って言います。

 

今回も体験談を交えて紹介していきます。

 

登記(相続)の手順

 

今回は、
相続による登記の手順を書きます。


 

手順は以下の3ステップ。

  1. 書類の準備
  2. 法務局(登記所)に申請
  3. 後日、登録完了証を受け取る

 

こえつ
ざっくり書くとこんな感じ。
意外とシンプルですよね。



登記はあまり難しくないのですが
不動産を誰がどのように相続するか…それを決める方が難しいです。

 

 

しかし、言い換えると
その点をクリアすればそんなに難しくないのです。

 

まずは不動産の価値を知っておこう

 

不動産の価値を知るには、
評価額”を調べてみましょう。


評価額は以下の方法で確認できます。

固定資産評価証明書
↑市役所で発行可能
(※1通300円の手数料がかかる)

課税明細書
↑固定資産税の納税通知書に同封

 

評価額は、登記をする時に必要です。
忘れずに準備しておきましょう。

 

 

どうやって相続するか決めよう

 

 

土地や家はお金とは違い
均等に分割することは出来ません


砂の上に線を引いて、
「ココからココまでは私の陣地!」と占領する遊びを、本物の土地でおこなうわけにはいきません。

 

兄ちゃん
玄関からベランダまでは俺の領地な!
ほぼ自分の領地やないかい!
こえつ

 

不動産を相続するときは
以下の3つの方法から選びましょう。

  1. 現物分割
  2. 代償分割
  3. 換価分割

 

①現物分割

 

その名の通り、
不動産(現物)のまま相続する方法。

これが最もメジャーな分割方法らしく、
我が家もこれを選びました。

 

ただし、現物分割だと
不動産を1人で相続することになります。

こえつ
まさに不動産の独り占め


均等に分けることが出来ないので
他の相続人の同意が必要です。

今回は
父が生前に譲る相手を指名していたので
揉めることなく手続きが完了しましたが…
現物分割の唯一のデメリットですね。

 

こえつ
不動産を手に入れた人は
固定資産税を請求されますけどね。
納税も『独り占め』ですわ

 

②代償分割

 

不動産を相続する人が、
その不動産の価値に見合った金銭(代償金)を他の相続人に渡す方法。

 

こえつ
200万円の土地を相続するから、200万円を払います!
みたいな感じです。

 

つまり代償分割は、
相続する人が代償金を支払える金銭的余裕がないと成立しないのです。

庶民に優しくない制度!

 

 

③換価分割

 

①②とは違い、
不動産の売却後に決める方法

要は
不動産を現金に変えてしまうのです。

こえつ
現金なら平等に分割しやすい!

 

しかしこの方法、
売却できることが大前提!


売却できれば最も良い方法ですが、
買い手のつかない不動産だと
そもそもこの方法は使えません。


こえつ
換価分割のスタート地点にすら立てない…だと?!


売れない間は評価額はますます下がるし
保有しているだけで固定資産税がかかる。

そんな不動産をどうするべきか…。

 

売れない不動産との向き合い方


兄ちゃん
関わりたくないなぁ

気持ちはわかるけど、
そのまま放置は危険な考えなんやで。
こえつ

 

登記すること自体を諦めてしまえば
空き家の誕生につながりかねません。

空き家の恐怖は下記にまとめてます↓

こえつ学習室4/『空き家問題』について(中編)

前回、空き家問題の基礎知識についての記事を書きました。   今回は空き家を所持することで起きる様々なことについて紹介していきます。 前回と同じく、上田真一『あなたの空き家問題』という書籍を参 ...

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我が家にも未解決のままの不動産
(しかも売れないタイプ…)があり、
早く着手したいと常々思っています。

 

こえつ
解決策にはならないですが、
いつでも話し合いができるよう
・相続人とは良い関係を築いておく
・知識を身につけておく
この2つが大事かと思います。

 

不動産の相続(体験談)

 

実際に選択した
現物分割でのやり方を紹介します。

先に書いた通り、
不動産の評価額も調べておきます。



用意するもの

 

用意するもの


①戸籍謄本

②印鑑証明証(相続人全員分)
相続情報一覧図
登記申請書
⑤遺産分割協議書
登録免許税分の収入印紙
⑦認印
⑧住民票の写し
⑨遺言書(あれば)

 

③の相続情報一覧図を提出すれば、
①②⑧は返却されます。

 

④の登記申請書
法務局(登記所)で手に入ります。

現在は、自宅のパソコンから
オンラインで申請することも可能です。

 

こえつ
なお、提出する際は
登録免許税の金額に合わせた収入印紙を貼り付ける必要があります。


 

登録免許税はどう計算する?


登録免許税とは
登記をする時にかかる税金です。

こえつ
種類は4つあるけれど、
とりあえず1番上のやつだけ覚えとこう。


登記の種類

  1. 所有権移転登記
    (不動産の売買や相続をした時)
    →(通常)評価額×2.0%
    →(相続)評価額×0.4%

  2. 住宅用家屋所有権保存登記
    (新築を購入した時)
    →評価額×0.4%

  3. 住宅用家屋所有権移転登記
    (中古住宅を購入した時)
    →評価額×2.0パーセント

  4. 抵当権設定登記
    (住宅ローンを借り入れした時)
    →借入額(債権額)×0.4パーセント

 

相続のための登記なので、
所有権移転登記(評価額×0.4%)で登録免許税を割り出せます。

 

いざ法務局へ


代表相続人といっしょに法務局へ。


※代表相続人が来れない場合は
委任状を用意しましょう。



ちなみに要予約です
不明な点を聞く時ですら要ります。

実際に私の行った法務局では
「予約を取ってから出直せ」と言わんばかりの塩対応を受けました。



こえつ
【発生日】=被相続人の死去日
…であることを確認したかっただけなのにビックリだよ。

 

予約なしでの質問は、
受け付けてくれないと考えておくべきかも?
(今回の対応がたまたまだったかもしれない…)

 

それと、修正をする場合は
間違えた箇所の上に二重線を引き
その上にハンコを押せば大丈夫です。

ハンコは、
申請書で使用したものと同じものを使います。

 

提出から10日後までに問題がなければ、
再び代表相続人が法務局へ向かいます。
※行けない場合は委任状が必要です。

 

この時に、提出した書類の返却と
登記完了証(登記識別情報通知証)を受け取ります。

これで、おしまい。

 

 

 

もしも、
近くに法務局(登記所)が無い、
土日祝日しか空いてない人は
郵送で提出するのも良いでしょう。

しかしこの場合、
戸籍謄本や印鑑証明書の返却がされないかもしれません。(実際に言われた)


こえつ
返却してほしい書類はコピーを取って、同封しておきましょう。

 

 

まとめと余談

今回は
不動産の相続について書きました。

 

登記=名義変更。

これ自体は問題ないですが
やはり難所は話し合いでしょうか。


こえつ
3つの相続方法をおさらい!

  1. 現物分割
    (不動産の独占)
  2. 代償分割
    (不動産を一括支払いで買い取る)
  3. 換価分割
    (不動産が売れなきゃ始まらぬ)

 

我が家も未だに解決していない
【不動産の問題】ではありますが

1日でも早く解決して、
不動産のことで悩まない生活を送りたいです。

 

こえつ
余談ですが、
今回でこのシリーズが完結しました!


1ヶ月かけて修正しましたが、
相続のことを復習できて良かったです。

今後も相続関連のことを
書けたら良いなと思います。

この記事が役に立てたら嬉しいです。

 

今回はここまで。ありがとうございました!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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